Kira ve taşınmaz uyuşmazlıklarında küçük bir usul hatası, uzun sürecek bir süreci başa döndürebilir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, ihtarların içeriği ve tebliğ tarihi gibi ayrıntılar; tahliye ve kira tespiti davalarının sonucunu doğrudan belirler.
Büromuz kiracılara ve kiraya verenlere sözleşme hazırlığından tahliye takibine; taşınmaz sahiplerine ise tapu, paylı mülkiyet ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda destek verir. Kira ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Destek verdiğimiz konular
Kira artışı ve kira tespiti
Yasal artış sınırının uygulanması; beş yılı dolduran sözleşmelerde kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesi.
Tahliye
Tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira borcunun ödenmemesi, ihtiyaç ve yeni malik nedeniyle tahliye süreçleri.
Kira sözleşmeleri
Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin hazırlanması; depozito, aidat ve onarım yükümlülüklerinin netleştirilmesi.
Tapu iptal ve tescil
Muvazaa, vekâletin kötüye kullanılması ya da hileyle yapılan devirlerde tapu kaydının düzeltilmesi.
Ortaklığın giderilmesi
Hisseli taşınmazlarda aynen paylaşım ya da satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi.
Kat mülkiyeti ve site yönetimi
Aidat, ortak alanların kullanımı, projeye aykırılık ve yönetim kararlarından doğan uyuşmazlıklar.
Kat karşılığı inşaat
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin hazırlanması; gecikme, eksik ve ayıplı iş uyuşmazlıkları.
Süreç nasıl ilerler?
Sözleşme ve tapu kayıtlarının incelenmesi
Kira başlangıç tarihi, süre, ödeme şekli ve taşınmazın tapu durumu belirlenir.
İhtar ve bildirimler
Kira borcu, tahliye ya da kira artışı için kanuni sürelere uygun ihtar ve bildirimler yapılır.
Zorunlu arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda ve ortaklığın giderilmesinde dava öncesinde arabulucuya başvurulur.
İcra ya da dava
Tahliye taahhüdü ve kira borcu gibi durumlarda icra yoluyla, diğerlerinde sulh hukuk mahkemesinde dava yoluyla ilerlenir.
Tahliye ve teslim
Karar sonrasında taşınmazın tahliyesi ve teslimi icra dairesi aracılığıyla sağlanır.
Bilinmesi gereken süreler
| Konu | Süre | Ne zaman başlar? |
|---|---|---|
| Konut ve çatılı işyeri kira artışı | TÜFE ortalaması | Yenilenen kira yılında artış, önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez |
| Kira tespit davası | 30 gün önce | Yeni dönemden en az 30 gün önce dava açılırsa ya da yazılı bildirim yapılırsa yeni bedel o dönemden geçerli olur |
| Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye | 1 ay | Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren |
| İki haklı ihtara dayalı tahliye | 1 ay | İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren |
| Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi | 1 ay + 6 ay | Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim; edinmeden 6 ay sonra dava |
| Kira borcu için temerrüt ihtarı | 30 gün | Konut ve çatılı işyerinde ihtarın tebliğinden itibaren tanınan ödeme süresi |
| 10 yıllık uzama süresi sonunda fesih bildirimi | 3 ay önce | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce |
Tablodaki süreler genel kurallara göre hazırlanmıştır. Sürenin başlangıcı ve hesaplanması somut olaya göre değişebileceğinden, süre sonuna bırakmadan bir avukata danışmanız önerilir.
Görüşmeye gelirken
Aşağıdaki belgelerden elinizde olanları görüşmeye getirmeniz, ilk değerlendirmenin daha hızlı ve isabetli yapılmasını sağlar. Hepsinin eksiksiz olması gerekmez.
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Kira ödeme dekontları
- İhtarnameler ve tebliğ şerhleri
- Tapu kaydı (e-Devlet) ve varsa aplikasyon belgesi
- Tahliye taahhütnamesi
- Yönetim planı, aidat kayıtları ve yönetim kurulu kararları
Gayrimenkul ve Kira Hukuku hakkında sık sorulan sorular
Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira yılında uygulanacak artış oranı bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Bu sınır, sözleşmede daha yüksek bir oran yazılsa bile uygulanır. Beş yılı dolduran ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise kira bedeli, hâkim tarafından emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenebilir.
Kiracıyı ihtiyaç nedeniyle çıkarabilir miyim?
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı varsa; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uyularak tahliye davası açılabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Bu yolla tahliye ettirilen taşınmaz, haklı bir neden olmadan üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ancak tahliye taahhüdüne ve kira borcunun ödenmemesine dayalı ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri bu şartın dışındadır.
Depozito geri verilmezse ne yapılabilir?
Depozito (güvence bedeli), kira ilişkisi sona erip taşınmaz teslim edildikten sonra kiraya verenin bir alacağı yoksa iade edilmelidir. Konut ve çatılı işyerlerinde güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. İade edilmeyen depozito için önce arabulucuya, anlaşma sağlanamazsa dava ya da icra yoluna başvurulabilir.
