Gayrimenkul ve Kira Hukuku
Kiracı Tahliyesi: Hangi Durumlarda ve Nasıl İstenir?
Tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi, iki haklı ihtar, ihtiyaç ve yeni malik nedeniyle tahliye; kanuni süreler, arabuluculuk ve icra yolu.
Av. Sıla AkdoğanlarKurucu Avukat
3 dk okuma
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmeyi ancak kanunda sayılan nedenlerle ve belirli sürelere uyarak sona erdirebilir. Bu yazıda kiracının tahliyesinin hangi durumlarda istenebileceğini ve izlenecek yolu ele alıyoruz.
Kısaca
- Kira süresinin dolması tek başına tahliye nedeni değildir.
- Tahliye nedenleri kiracıdan ya da kiraya verenden kaynaklanabilir; her birinin kendine özgü süresi vardır.
- Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Tahliye taahhüdü ve kira borcunun ödenmemesi durumlarında icra yoluyla tahliye istenebilir.
Kira süresi doldu, kiracı çıkarılabilir mi?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, yalnızca sürenin dolmasını gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347).
Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracıdan kaynaklanan nedenler
Tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir ya da dava açabilir (TBK m. 352/1). Kira sözleşmesiyle aynı anda, kiralanan teslim edilmeden önce alınan taahhütler Yargıtay uygulamasında geçersiz sayılmaktadır.
Kira bedelinin ödenmemesi
Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı bir ihtarla, konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz günlük süre vererek ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m. 315). Süre içinde ödeme yapılmazsa icra yoluyla ya da sulh hukuk mahkemesinde dava açılarak tahliye istenebilir.
İki haklı ihtar
Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki kez yazılı haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2).
Kiracının başka konutunun bulunması
Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye istenebilir (TBK m. 352/3).
Kiraya verenden kaynaklanan nedenler
Gereksinim (ihtiyaç)
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir (TBK m. 350). İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uyularak açılır.
Yeniden inşa ve esaslı onarım
Kiralananın yeniden inşası, imarı ya da esaslı onarımı zorunluysa ve bu işler sırasında kullanılması imkânsızsa tahliye istenebilir.
Yeni malik
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, gereksinim nedeniyle tahliye isteyecekse edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve edinme tarihinden altı ay sonra dava açmalıdır (TBK m. 351).
Gereksinim nedeniyle tahliye ettirilen kiralanan, haklı bir neden olmadan üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırılık hâlinde eski kiracı tazminat isteyebilir.
Arabuluculuk ve icra yolu
1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye taahhüdüne ve kira borcunun ödenmemesine dayalı ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri ise bu şartın dışındadır. Kira alacağı ve tahliye için gönderilen ödeme emrinde kiracıya otuz günlük ödeme süresi tanınır; itiraz süresi yedi gündür.
Kiracılar için not
Ev sahibi kiracıyı kendi başına çıkaramaz; kilidi değiştirmek, elektrik ya da suyu kestirmek gibi yöntemler hukuka aykırıdır ve suç oluşturabilir. Tahliye ancak icra dairesi ya da mahkeme kararıyla gerçekleşir. Kira ödemelerinin banka aracılığıyla ve açıklamalı olarak yapılması, olası bir uyuşmazlıkta en güçlü delildir.
Kira artışı, kira tespiti ve diğer taşınmaz uyuşmazlıkları için Gayrimenkul ve Kira Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Tahliye davası ne kadar sürer?
Süre; tahliye nedenine, arabuluculuk sürecine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. İcra yoluyla yapılan tahliyeler, itiraz edilmediği takdirde dava yoluna göre daha kısa sürede sonuçlanabilir.
Ev sahibi kiracıyı kendi başına çıkarabilir mi?
Hayır. Tahliye ancak icra dairesi ya da mahkeme kararıyla yapılabilir. Kilidi değiştirmek veya abonelikleri kestirmek gibi yollarla kiracıyı çıkarmaya çalışmak hukuka aykırıdır.
Kiracı olarak tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda mıyım?
Hayır. Tahliye taahhüdü kiracının özgür iradesiyle verilmelidir. Kira sözleşmesiyle aynı anda, kiralanan teslim edilmeden önce alınan taahhütler Yargıtay uygulamasında geçersiz sayılmaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve yayım tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Her olayın koşulları farklıdır; somut durumunuz için bir avukattan görüş almanız önerilir.
